Облегчит ли новый закон жизнь дольщиков?

ПИРАМИД БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ?

Первый блок поправок действует с 1 января 2018 года. Например, строительная компания должна предоставлять исчерпывающую информацию о своей деятельности, передавать данные о себе в Единую систему жилищного строительства. Кроме того, изменилась процедура банкротства.

Поправки, вступившие в силу с 1 июля, резко ужесточили требования к застройщикам. Это было сделано для защиты прав дольщиков - чтобы в перспективе они не стали дольщиками обманутыми. На первый взгляд это необходимо было сделать. Ведь покупка жилья на стадии строительства не гарантирует, что дом будет сдан в обещанный застройщиком срок. Нередко деньги, которые граждане, как думают, инвестируют в строительство своего жилья, используются для завершения предыдущего проекта. А это уже строительство «пирамид», которое чревато банкротством и переходом соинвесторов в категорию обманутых дольщиков.

ГАРАНТИЯ, ЧТО ВСЕ ПОСТРОЯТ

С 1 июля 2018 года гарантии соинвесторов обеспечивает Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в него 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по принципу долевого участия. Без этого договор не будет зарегистрирован.

При этом застройщик должен иметь не только заемные, но и собственные средства на реализацию проекта - не меньше 10% от его стоимости.

Поправки касаются и таких острых моментов, как земельные отношения. С 1 июля у застройщика должно быть право собственности на земельный участок, или право аренды.

Кроме того, на строительство каждого объекта будет выдаваться отдельное разрешение по принципу один застройщик - одно разрешение. Застройщик больше не сможет заниматься другими видами деятельности, кроме строительства. Кстати, долевым строительством могут заниматься компании, у которых уже есть завершенные проекты - не менее 10 тысяч квадратных метров.

Поправки в закон ввели принцип проектного финансирования строительства. Теперь в долевом строительстве будут участвовать аккредитованные государством банки. Они могут выдать целевой кредит на строительство, но главное, что в них на специальном счете будут храниться деньги дольщиков. Эти депозиты будут разморожены и переведены застройщику только после сдачи жилья.

ЗАСТРОЙЩИК ДОЛЖЕН ВСЕМ ПОДРЯД

С одной стороны, сделано все для защиты интересов граждан. Но с другой стороны, это приведет к тому, что обманутых дольщиков станет... больше! По приблизительным оценкам ряда экспертов из Центра стратегических разработок, Центрального экономико-математического института РАН, Высшей школы экономики их число в ближайшие два года может достигнуть 431 тысячи. То есть в три раза больше, чем сейчас! Почему?

Главной причиной такого сценария эксперты считают вероятное банкротство от 30 до 50% действующих застройщиков, к которому их подтолкнут новые правила долевого строительства. Поправки в закон о долевке сильно ограничивают деятельность крупных застройщиков, существенно меняя наиболее важные для застройщика правила - о целевом использовании денежных средств. Главное: распространение действия новой редакции закона 175-ФЗ на уже начатые до 1 июля 2018 года проекты строительства. Согласно документам с первого июля застройщики должны будут в течение двух месяцев полностью перестроить свою деятельность, включая старые проекты строительсво по которым уже ведется.

Учитывая, что застройщики разрабатывали бизнес-планы и привлекали инвестиции за несколько лет до начала стройки, все начатое строительство станет убыточным. Как следствие - дефолт застройщиков по кредитным обязательствам, общая сумма которых превышает триллион рублей. Таким образом, уже в течение этого года в строительной отрасли может случиться серьезный спад, грозящий неприятностями всем нынешним дольщикам.

Кстати

По оценке экспертов, через два года действия новых правил жилье подорожает на 20 - 25%, объемы остановленного строительства увеличатся на 20 млн. квадратных метров, а объемы строительства жилья сократятся на 20%. Это приведет к спаду в смежных с жилищным строительством отраслях, сокращению рабочих мест. По расчетам, общие потери составят около 2,4 трлн. рублей - около 2,8% ВВП страны.

Сейчас в России строятся более 15 тысяч многоквартирных домов, из которых 80 - 90% - с использованием механизма долевого участия. Если строительные компании столкнутся с серьезными трудностями, то, как считают эксперты, армия обманутых дольщиков начнет расти с угрожающей скоростью. При этом положение нынешних обманутых дольщиков, которые все еще надеются на получение жилья, только усугубится. Ведь, как видим, застройщики больше не могут сдавать проблемные объекты за счет средств, поступающих от новых дольщиков.